Tavaly 745 millió euróra emelkedett a befektetési volumen a magyarországi kereskedelmiingatlan-piacon, ami 60 százalékos növekedést jelent az előző évhez képest, és a válság óta a legmagasabb befektetési forgalom az ingatlanpiacon - mondta el Borbély Gábor, a CBRE elemzési vezetője a cég évindító sajtóreggelijén.
A befektetési volumen immár negyedik éve bővül folyamatosan, a 2015-ben mért 60 százalékos növekedés pedig a legmagasabbnak számít a kelet-közép-európai régióban - néhány rendkívül alacsony bázisról induló kisebb piacot leszámítva. Míg a környező országokban a kiskereskedelmi egységek voltak a legnépszerűbb termékek, itthon a forgalom mintegy felét irodák adták. Jelentős növekedést tudott felmutatni az ipari szegmens is, ahol tavaly megnégyszereződött a forgalom. A CBRE további 10-15 emelkedésre számít 2016 során, nem lehetetlen az egymilliárd eurós forgalom elérése sem.
A befektetők összetétele jelentősen megváltozott a válság óta, míg 2006-2007-ben az Egyesült Királyság, Németország és Ausztria volt a legnagyobb tőkeküldő ország, addig 2014-2015-re az amerikai befektetők váltak a legaktívabbá. A korábban marginális szerepet játszó magyar befektetői kör (főként hazai ingatlanalapok) tavaly már a második legfontosabb tőkeforrást jelentette a magyar ingatlanpiacon. A válság előtt jelentős aktivitást mutató nyíltvégű német ingatlanalapok tavaly még egyelőre távolmaradtak a magyar piactól.
Az EMEA régió (Európa, a Közel-Kelet és Afrika) egészét nézve a befektetési forgalom 2015-re elérte a válság előtti szintet, Közép-Kelet-Európában azonban a volumen továbbra is 34%-kal elmarad a 2008-es szinttől. A régión belül Csehország áll a legjobban, ott 20%-os növekedést regisztráltak a válság előtti utolsó évhez képest, Lengyelország 40%-os, míg Magyarországon 60%-os mínuszban van.
Borbély Gábor szerint a régió erős növekedési potenciállal rendelkezik és nem is elsősorban az építési volumen várható növekedésének, hanem sokkal inkább az intézményi befektetők által lefedett területek széledésének köszönhetően. Általános trendként megfigyelhető, hogy növekszik a regionális elérés, a befektetők már nem csak a fővárosokban, hanem a másodlagos, sőt néha a harmadlagos városokban is nézelődnek. Szintén jellemző, hogy a befektetők újabb és újabb eszközöket fedeznek fel, valamint az is, hogy egyre többen mozdulnak el a prémium termékek felől, azaz a kockázatvállalás szélesebb spektruma figyelhető meg.
Az előbérletek dominálnak az irodapiacon
Az idén 100 ezer négyzetméternyi új irodaépület átadása várható - mondta el Varga Judit, a CBRE irodapiaci csoportvezetője. Ezeknek az irodaépületeknek az 57 százaléka már előbérletben elkelt, tavaly is az előbérletek dominálták az irodapiacot. A jövőre nézve is hasonló trend figyelhető meg: 26 000 négyzetméternyi olyan irodára kötöttek előbérleti szerződést, melynek az átadása 2017-ben várható. Ha nem kötnek további szerződéseket vagy a fejlesztők nem indítanak spekulatív beruházásokat, a 2017-es fejlesztési volumen elmaradhat az idei évitől.
A növekvő kereslet és az alacsony fejlesztési volumen miatt alig maradt üres iroda Budapesten, a bérlők nehezen találnak új területet. A CBRE által vizsgált 20 alpiac mindegyikében csökkent az üresedési ráta, Budapest egészére nézve a kiadatlan területek aránya egy év alatt 4,1 százalékponttal csökkent és jelenleg 12,1 százalékon áll. Prágát és Varsót jelenleg egyaránt túlkínálat jellemzi, így Budapestnek most először sikerült megelőznie régiós versenytársait.
Vidéki súlypont
Baka Gergely, a CBRE ipari ingatlanpiaci csoportvezetője arról beszélt, hogy az autóipari fejlesztésekkel az új ipari ingatlanok kínálatának súlypontja vidékre helyeződött, tavaly a kelet-magyarországi fejlesztések domináltak. Jelentős piaccá vált Budapest (itt 2 millió négyzetméter ipari ingatlan található) mellett Tatabánya (530 ezer négyzetméter), Győr (480 ezer négyzetméter), Székesfehérvár (415 ezer négyzetméter) és Nyíregyháza (310 ezer négyzetméter). A teljes magyarországi ipari ingatlanállomány 7,5 millió négyzetmétert tesz ki.
A legtöbb vidéki nagyvárosban a saját tulajdonú és a BTS (built-to-suit) fejlesztések adják az állomány túlnyomó részét, a bérbeadási céllal épített spekulatív projektek csak a fővárosra és környékére jellemzőek. Ennek megfelelően a legtöbb vidéki városban (pl. Tatabányán, Győrben, Székesfehérváron) marginális az üresen álló modern ipari ingatlanállomány aránya, az üresedést általában egy-egy nagyobb cég távozása okozza. Budapesten és környékén az üresedési ráta az erős bérlői keresletnek és az új spekulatív fejlesztések teljes hiányának köszönhetően két év alatt 11 százalékponttal csökkent és jelenleg 10,6%-on áll.
A piacot várhatóan az idén is az autóipari fejlesztések hajtják majd, jelenleg mintegy 200 ezer négyzetméternyi ipari ingatlan van építés alatt Gyöngyösön és Kecskeméten.
Kevés új márka érkezik
A háztartások fogyasztásának növekedése látványosan hozzájárult a bérlői kereslet emelkedéséhez, mivel közel 100 új üzlet nyitását regisztrálta a CBRE mintegy 35 200 négyzetméter területen - mondta el Csörgő Anita, a cég kiskereskedelmi ingatlanpiaci vezetője. Ez éves alapon 5 százalékos növekedést jelent, amit az idén újabb 3,5 százalékos bővülés követhet. Az új üzletek felét a divatmárkák adták, majd a bútor és sportszer-kereskedők következtek.
Az új bérbeadások 31%-át a budapesti prémium bevásárlóközpontok adták 11 000 négyzetméteren. Ugyanakkor a budapesti belváros vonzerejének erősödését mutatja, hogy mintegy 4300 négyzetméteren 12 új üzlettel gyarapodott a bevásárlóutcák kínálata a vásárlók számára.
2013 és 2015 között összesen 38 új nemzetközi kiskereskedelmi márka lépett be a magyar piacra, ami jelentős elmaradást mutat más régiós országokhoz - Csehország, Lengyelország, Románia - képest. Optimizmusra ad azonban okot, hogy a tavalyi évben több új belépő érkezett, mint 2013-ban és 2014-ben és a következő két évben is számíthatunk új márkák megjelenésére.
Forás:http://www.resourceinfo.hu/hu/cikk/iroda/38403.html